清代“八旗制度”以嚴(yán)密的組織形式，實(shí)現(xiàn)了旗人社會(huì)的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下獲得，住房也不例外。
一、按官階高低分配相應(yīng)住房
旗人住宅的出現(xiàn)，與八旗制度有著密不可分的關(guān)系。清順治入關(guān)后，八旗精銳集中駐守北京，朝廷為數(shù)十萬(wàn)進(jìn)京的八旗兵民提供祿米、俸銀、住宅、田產(chǎn)。經(jīng)過(guò)“圈地”和對(duì)漢人的驅(qū)趕，清廷控制了北京內(nèi)城和西北郊區(qū)的大片田宅，形成“滿漢分城”的局面。
據(jù)順治年間八旗“定甲八萬(wàn)”的說(shuō)法，按最低配額每人2間計(jì)，清初圈占內(nèi)城房屋約為16萬(wàn)間。除王公貴族入住明代勛戚留下的宅院外，其他人等按照官階高低，確定相應(yīng)的住房待遇標(biāo)準(zhǔn)，即“一品官給房二十間，二品官給房十五間，三品官給房十二間，四品官給房十間，五品官給房七間，六品、七品官給房四間，八品官給房三間，撥什庫(kù)（領(lǐng)催）擺牙喇（護(hù)軍）披甲給房二間”。所有旗民一律按照八旗駐防方位在內(nèi)城分區(qū)居住，即“鑲黃，安定門(mén)內(nèi)；正黃，德勝門(mén)內(nèi)；正白，東直門(mén)內(nèi)；鑲白，朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)；正紅，西直門(mén)內(nèi)；鑲紅，阜成門(mén)內(nèi)；正藍(lán)，崇文門(mén)內(nèi)；鑲藍(lán)，宣武門(mén)內(nèi)。”郊區(qū)圓明園等皇家園林周邊，還建有大量旗營(yíng)房，供健銳營(yíng)、圓明園護(hù)軍營(yíng)、火器營(yíng)（合稱(chēng)“外三營(yíng)”）兵民居住，兼有護(hù)衛(wèi)皇家園林的功能。外火器營(yíng)住房一律青磚蓋瓦，平房朝陽(yáng)，方磚鋪地，院墻以西山特產(chǎn)虎皮石砌成，都有前大后小的院子。護(hù)軍營(yíng)在內(nèi)城分方位駐扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。旗人住宅大多為官方籌資興建，由以四大廠商（興、隆、廣、豐）為代表的京城木廠承建。到17世紀(jì)末，遷入內(nèi)城的旗人增多，旗人家庭人口膨脹，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1695年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千間”，總共造房1.6萬(wàn)間。分別在安定門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外、崇文門(mén)外、東便門(mén)外、阜成門(mén)外，統(tǒng)稱(chēng)“營(yíng)房”。例如，在朝外大街，路北“北營(yíng)房”屬正白旗，路南“南營(yíng)房”屬鑲白旗。
不過(guò)，據(jù)《八旗營(yíng)房租戶應(yīng)守規(guī)則》規(guī)定：“每年如有修理之處，應(yīng)歸該租戶自行辦理，本部概不發(fā)款協(xié)濟(jì)。”即官方不負(fù)責(zé)維護(hù)和保養(yǎng)。
二、禁止買(mǎi)賣(mài)官宅私宅
旗人住宅的房源來(lái)自官方，由國(guó)家通過(guò)左右翼統(tǒng)領(lǐng)衙門(mén)統(tǒng)一調(diào)撥，無(wú)償分配給旗人兵民。國(guó)家擁有產(chǎn)權(quán)，旗人只有居住權(quán)，既不能隨意處置旗人住宅，也不能購(gòu)買(mǎi)外城漢人的私宅。順治七年（1650年），清廷頒布法令：“民間土地房屋，禁止?jié)M洲置買(mǎi)。”順治十八年（1661年），清廷頒令強(qiáng)調(diào)，如有旗人購(gòu)買(mǎi)民間私宅，所買(mǎi)房屋“盡行入官”，“買(mǎi)者賣(mài)者，一并治罪”。顯然，旗人住宅體制并非單純的社會(huì)福利，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當(dāng)兵，使其所居住的房屋與清代北京城區(qū)原始的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫鉤。此外，清廷以征收契稅的方式，承認(rèn)外城居民的住房私有權(quán)，允其自由交易。這樣，在北京的內(nèi)城和外城，就形成了住宅國(guó)有、私有并存，旗人保障、漢人不保障的雙重模式。
然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以來(lái)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)促使了旗人住宅私有化進(jìn)程的起步。其一，入關(guān)以后，旗人逐漸將住宅、田產(chǎn)納入“私產(chǎn)”觀念的范疇。其二，長(zhǎng)期的和平生活，導(dǎo)致少數(shù)旗人飛黃騰達(dá)，多數(shù)旗人缺乏立功得賞的機(jī)會(huì)，貧富差距日益懸殊，加之不少旗人沒(méi)有一技之長(zhǎng)，只能坐吃俸祿，一旦家道中落、遭遇天災(zāi)或子孫分家，難免陷于破產(chǎn)境地，不得不私自出賣(mài)出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，勢(shì)必造成住房緊張。此外，由于旗人住宅為國(guó)有財(cái)產(chǎn)，國(guó)家擁有最終處置權(quán)，因此在清初興建和擴(kuò)建勛戚宅邸的時(shí)候，不可避免地要征用或拆毀周?chē)囊慌胀ㄆ烊说淖≌＿B康熙帝都不得不承認(rèn)，“漢軍旗人住關(guān)廂者甚多，向以為禁，似乎不當(dāng)。今皆令其內(nèi)城居住，則漢軍富者一人得住數(shù)家之房，將使?jié)M洲貧者不得住房。此事應(yīng)著再議，爾等另擬票簽來(lái)看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，輒兼數(shù)十貧人之產(chǎn)”。旗人住宅的強(qiáng)弱兼并，導(dǎo)致眾多無(wú)房旗人的出現(xiàn)。這也是推動(dòng)旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺，無(wú)房旗人日增，國(guó)家無(wú)力分配的情況下，康熙二十年（1681年）八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無(wú)職人員愿在關(guān)廂居住者，聽(tīng)其居住；滿洲、蒙古內(nèi)年老有意休致官員，愿在關(guān)廂居住者，亦聽(tīng)其居妝。這實(shí)際上結(jié)束了滿漢分城居住的制度禁錮，客觀上默認(rèn)了旗人購(gòu)置外城和城郊漢民住宅的合法性。康熙九年（1670年），朝廷做出政策調(diào)整：“官員、甲兵地畝，不許越旗交易；其甲兵本身種地，不許全賣(mài)。”這從制度上打開(kāi)了旗人住宅合法交易的缺口，變相承認(rèn)了旗人對(duì)其田宅的部分所有權(quán)。這類(lèi)房屋，主要集中在德勝門(mén)外關(guān)廂、東直門(mén)外關(guān)廂、朝陽(yáng)門(mén)外關(guān)廂、廣渠門(mén)外關(guān)廂、廣安門(mén)外關(guān)廂、西直門(mén)外關(guān)廂。
三、住宅所有權(quán)的私有化和市場(chǎng)化
“旗民交產(chǎn)”，即旗人與漢人相互交易住宅所有權(quán)。18至19世紀(jì)，旗人生計(jì)開(kāi)銷(xiāo)逐漸成為清廷揮之不去的財(cái)政包袱。直至道光五年（1825年），朝廷出臺(tái)“準(zhǔn)許旗人自謀生計(jì)”政策，不僅促成了對(duì)百萬(wàn)旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁，而且為“旗民交產(chǎn)”的逐步合法化創(chuàng)造了歷史性機(jī)遇。
咸豐二年（1852年），發(fā)布上諭，“嗣后坐落順天、直隸等處旗地，無(wú)論老圈自置，亦無(wú)論京旗屯居及何項(xiàng)民人，具準(zhǔn)互相買(mǎi)賣(mài)，照例稅契升科。其從前已賣(mài)之田，業(yè)主售主，均免治罪”。其后幾經(jīng)爭(zhēng)議，至光緒三十三年（1907年），清廷重申咸豐二年準(zhǔn)許“旗民交產(chǎn)”政策有效。至此，旗人住宅實(shí)現(xiàn)了真正的所有權(quán)私有化和市場(chǎng)化。
旗人住宅的私有化及其衰亡，給北京城帶來(lái)的最大變化，就是內(nèi)城、外城隔絕狀態(tài)的解除。出于改善生活的考慮，大批漢民進(jìn)入內(nèi)城，購(gòu)置旗人住宅定居：出于為稻糧謀的考慮，不少旗人放棄內(nèi)城的老宅，到外城購(gòu)置或租賃住房，過(guò)起緊張、樸素、貧困的生活。內(nèi)外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成，有助于改善北京城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和拓展城市發(fā)展空間。旗人住宅的興衰，在某種程度上對(duì)北京的城市建設(shè)和發(fā)展，產(chǎn)生了深刻影響。
四、百年后旗人四合院房產(chǎn)變化情況
1912年清王朝覆滅后，由清內(nèi)務(wù)府管理旗人房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)和制度全盤(pán)土崩瓦解。旗人四合院房產(chǎn)管理處于真空狀態(tài)下，即等同于旗人房產(chǎn)全部私有化，包括皇宮貴族、重臣官僚、營(yíng)盤(pán)都統(tǒng)的辦公和居住的王府、官邸、衙門(mén)在內(nèi)，大部分均由占有者隨意買(mǎi)賣(mài)。下層旗人住房則全部變成個(gè)人私產(chǎn)，任由處置與交易。經(jīng)過(guò)三十多年的變化，在北京內(nèi)城房產(chǎn)1949年年初總面積1900萬(wàn)平方米中，90%以上掌握在漢人名下了。
在1949年至1989年間，北京內(nèi)城房產(chǎn)幾乎百分之百在國(guó)營(yíng)房屋管理部門(mén)的控制之下。由于政府投入維修資金有限，加之統(tǒng)一制定的低廉租金難以為繼，北京內(nèi)城原旗人房產(chǎn)到了百年后，基本成為危房，主要原因是旗人房產(chǎn)均為磚木結(jié)構(gòu)所致。
從1989年起，北京城開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的危房改造工程。危房改造的對(duì)象主要是沿著現(xiàn)二環(huán)路內(nèi)外側(cè)約500米范圍內(nèi)的所有平房區(qū)域，其中80%左右是百年前旗人房產(chǎn)。舉例說(shuō)明如下：
東城區(qū)自1995年至2006年開(kāi)發(fā)的主要六片危改區(qū)均屬于舊日旗人居住區(qū)。分別是：安定門(mén)內(nèi)交道口東片、東直門(mén)內(nèi)民安片、東直門(mén)外關(guān)廂片、十條內(nèi)海運(yùn)倉(cāng)片、朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)危改區(qū)和建國(guó)門(mén)內(nèi)危改區(qū)。
西城區(qū)自1988年至2008年開(kāi)發(fā)的主要七片危改區(qū)也屬于舊日旗人居住區(qū)，包括：德勝門(mén)外關(guān)廂地區(qū)、西直門(mén)內(nèi)桃園地區(qū)、西直門(mén)內(nèi)官園地區(qū)、西直門(mén)外關(guān)廂地區(qū)、阜成門(mén)外營(yíng)盤(pán)區(qū)、復(fù)興門(mén)內(nèi)金融街地區(qū)和復(fù)興門(mén)內(nèi)鬧市口地區(qū)。
宣武區(qū)自1984年至2004年開(kāi)發(fā)的主要四片危改區(qū)屬于舊日旗人漢人混住區(qū)，包括：西便門(mén)內(nèi)真武廟地區(qū)、西便門(mén)外營(yíng)房地區(qū)、廣安門(mén)外關(guān)廂地區(qū)和宣武門(mén)外危改區(qū)。
崇文區(qū)自1989年至2008年開(kāi)發(fā)的主要三片危改區(qū)則屬于舊日旗人漢人混住區(qū)，包括：崇文門(mén)外危改區(qū)、崇文門(mén)外營(yíng)房區(qū)和崇文門(mén)外花市地區(qū)。
此外，海淀區(qū)自1994年開(kāi)始至今，已經(jīng)基本完成了對(duì)海淀區(qū)三個(gè)清代營(yíng)盤(pán)地區(qū)的危房改造工程。它們是：藍(lán)靛廠外火器營(yíng)、圓明園八旗護(hù)衛(wèi)營(yíng)和西山銳建營(yíng)。
總而言之，自1644年開(kāi)始形成的舊日北京城旗人房產(chǎn)，現(xiàn)在僅存在北京內(nèi)城的十幾片歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)。它們是：南鑼鼓巷、北鑼鼓巷、東四三條至九條、張自忠路南北兩側(cè)、東單北大街東西兩側(cè)、南池子地區(qū)、北池子北河沿地區(qū)、西四頭條至八條、白塔寺地區(qū)，以及北京皇城保護(hù)區(qū)等。